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Untervermietung
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Untermiete
Besteht ein Recht zur Untermiete? Welche Grundlagen gelten? Was ist zu beachten?
Untervermietung
Wann liegt ein Untermietverhältnis vor?
Das Untermietverhältnis besteht zwischen dem Mieter eines übergeordneten Mietverhältnisses (auch als Hauptmietverhältnis bezeichnet) und dem Untermieter. Es ist ein echtes Mietverhältnis, für das alle Regeln des „normalen“ Mietverhältnisses gelten. Zum Vermieter des darüber angesiedelten Mietverhältnisses bestehen keinerlei vertragliche Beziehungen, aus denen der Vermieter des Hauptmietverhältnisses Rechte herleiten könnte. Solche Rechte in Bezug auf das Untermietverhältnis sind bestenfalls im übergeordneten Mietverhältnis geregelt. Für die rechtliche Beurteilung sind vier Erscheinungsformen zu unterscheiden:
- Überlassung gegen Entgelt = Untermiete: Das Untermietverhältnis ist eine Überlassung zumindest eines Teils der Mietwohnung gegen Geldzahlung an einen Dritten. Typisches Beispiel ist die Untervermietung eines Zimmers an einen Studenten.
- Selbständige Gebrauchsüberlassung auf Dauer: Wird eine andere Person, die weder zur Familie noch zum Hauspersonal gehört, in eine Mietwohnung aufgenommen, liegt keine Untermiete vor. Es handelt sich vielmehr um eine Gebrauchsüberlassung. Dies ist regelmäßig bei Aufnahme eines Lebenspartners der Fall, auch wenn er Geld nur zur Haushaltsführung beisteuert und nicht ausdrücklich Miete bezahlt. Eine solche selbständige Gebrauchsüberlassung auf Dauer, auch ohne Entgelt, unterliegt grundsätzlich den gleichen Regeln wie die Untermiete.
- Unselbständige Gebrauchsüberlassung auf Dauer: Werden Familienangehörige in der Wohnung aufgenommen (Ehegatte, gleichgeschlechtlicher Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, Kinder oder Eltern), liegt eine unselbständige Gebrauchsüberlassung vor. Sie unterfällt nicht den Regeln des Mietrechts, auch nicht den Regeln des Untermietrechts im Verhältnis zum Hauptvermieter. Aus einer solchen Gebrauchsüberlassung entstehen keine wechselseitigen Rechte oder Pflichten in Bezug auf das Mitwohnen; zumindest nicht auf mietvertraglicher Ebene. Eine unselbständige Gebrauchsüberlassung ist dem Hauptvermieter gegenüber nur anzeigepflichtig.
Vorübergehender Besuch: Wird ein Dritter für eine gewisse Zeit beherbergt, liegt keine Gebrauchsüberlassung im rechtlichen Sinne vor. Daraus erwachsen dem Mieter gegenüber dem Vermieter keine Verpflichtungen. Der Besuch muss dem Vermieter nicht angezeigt werden. Eine Erlaubnis / Zustimmung des Vermieters ist nicht einzuholen. Es gibt keine klare Regelung, wie lange der „Besuch“ dauern darf. Die Obergrenze ist im Regelfall mit drei bis vier Wochen anzusetzen.
Ist der Vermieter verpflichtet, die Untervermietung zu dulden?
Bei Wohnraummietverhältnissen – anders als im gewerblichen Mietrecht – kann das Recht zur Untervermietung durch Vertrag nicht ausgeschlossen werden. Allerdings ist der Mieter vor einer Untervermietung verpflichtet, die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Er kann die Erlaubnis nur dann verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Erlaubnisverweigerung vorliegt. Dieser Grund ist objektiv und nicht nach subjektivem Empfinden zu bestimmen. Gleichzeitig muss der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben, das nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein muss. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse beim Mieter zum Nachteil geändert haben, wie beispielsweise Arbeitsplatzverlust oder Veränderung der familiären Situation (Trennung, Scheidung, Kinderzuwachs).
Verweigert der Vermieter die Zustimmung rechtsgrundlos, muss er notfalls gerichtlich in Anspruch genommen werden. Hat der Mieter einen Teil oder die Wohnung insgesamt unberechtigt untervermietet, stellt dies eine unbefugte Gebrauchsüberlassung dar, die unter bestimmten Bedingungen (nach vorangegangener Abmahnung) eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Alternativ könnte auf Unterlassung geklagt werden.
Kann im Falle der Untervermietung eine erhöhte Miete verlangt werden?
Die Zustimmung zur Untervermietung kann davon abhängig gemacht werden, dass eine angemessene Mieterhöhung gezahlt wird. Sie richtet sich danach, ob und in welcher Weise durch die Untervermietung eine größere Abnutzung der Mietsache stattfindet.
Haftet der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber für das Verhalten des Untermieters?
Im Fall der unberechtigten Untervermietung haftet der Hauptmieter dem Vermieter für jeden Schaden, den der Untermieter verursacht hat, auch für solche Schäden, die unverschuldet zustande gekommen sind. Bei berechtigter Untervermietung sieht das Gesetz eine Beschränkung der Haftung des Hauptmieters vor. Er haftet nur für schuldhaftes Verhalten des Untermieters.
Was geschieht bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses?
Endet das Hauptmietverhältnis, hat der Vermieter gegenüber dem Hauptmieter einen Anspruch auf Herausgabe / Räumung der Mietsache. Er kann aber auch vom Untermieter die Räumung verlangen. Ein Räumungstitel gegen den Hauptmieter wirkt allerdings nicht gegen den Untermieter, vielmehr muss er im Streitfall ebenfalls auf Räumung verklagt werden. Die Kündigung des Hauptmietvertrags lässt das Untermietverhältnis grundsätzlich unberührt. Muss der Untermieter auf Initiative des Hauptvermieters räumen, kann er gegenüber seinem Vermieter den Mietzins mindern.
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